Immobilienanalyse für Berlin
Lohnt sich diese Wohnung in Berlin?
Adresse eingeben, Exposé hochladen. Du bekommst eine Analyse mit Zahlen statt Adjektiven: was das Objekt im Vergleich kostet, was es dich monatlich kostet und welche Angaben im Exposé fehlen. Auch dann, wenn die Antwort Nein lautet.
Kostenloser Score ohne Zahlungsdaten. Exposé-Upload optional — mit Exposé wird der Report genauer.
Wir arbeiten mit
- Gutachterausschuss Berlin Segmentmediane aus Marktberichten
- BORIS Berlin Bodenrichtwerte
- Mietspiegel 2026 Vergleichsmiete
- Soziale Erhaltungsgebiete Milieuschutz
- GEG und EPBD Sanierungspflichten
- Bauzinsen Tagesaktuell
Zwei Perspektiven
Das Exposé sagt Traumlage.
sagt 49.
Dasselbe Objekt. Mikrolage: 88 — die Traumlage stimmt. Als Kapitalanlage trotzdem 49: Der Angebotspreis liegt über dem Marktwertband, und die Miete ist rechtlich gedeckelt. Genau diese Differenz zwischen Prosa und Zahlen ist der Grund für Propa.
Propa Score
So setzt sich
die Zahl zusammen.
Sechs Dimensionen, gewichtet nach deiner Absicht — Kapitalanlage oder Eigennutzung. Die Gewichte stehen im Report, nicht in einer Blackbox. Jeder Teilwert ist dort in einem Satz hergeleitet, mit der Zahl dahinter.
Skala statt Ring
Ein Ring zeigt, wie voll etwas ist. Eine Skala zeigt, wo die Grenzen liegen. 61 heißt: 4 Punkte unter Grün, 16 über Rot.
Knockouts sind sichtbar
Manche Risiken lassen sich nicht wegrechnen. Energieklasse H deckelt den Score bei 55 — und das steht dann genau so im Report.
Zwei Perspektiven
Dasselbe Objekt kann als Zuhause funktionieren und als Investment scheitern. Der Zweitwert steht als Fußzeile unter dem Hauptscore.
Beispielreport
So sieht der Report aus.
Echte Seiten aus einem Propa-Report — Zahlen, Herleitung, keine Prosa.
Objekt prüfen
Vier Angaben,
ein Upload.
Alles Weitere liest Propa aus dem Exposé: Baujahr, Etage, Hausgeld, Energieklasse, Erbbaurecht, Mietsituation. Du prüfst die extrahierten Werte einmal kurz und siehst sofort, welche Angaben im Exposé fehlen.
Was fehlt, ist selbst ein Signal
Kein WEG-Protokoll, keine Rücklagenhöhe, kein Wirtschaftsplan: Propa listet die Lücken auf und rechnet sie in den Score ein, statt sie zu ignorieren.
Finanzierung kommt später
Der Erstreport rechnet mit dokumentierten Vorgaben: 3,7 % Zins, 20 % Eigenkapital, 2 % Tilgung. Im Report verschiebst du die Parameter selbst, der Score rechnet live mit.
Der Report
12 Kapitel. Jedes
beginnt mit dem Urteil.
Kein Kapitel baut Spannung auf. Der Befund steht im ersten Satz, die Herleitung danach. Wer nur die erste Zeile jedes Kapitels liest, hat den Report verstanden.
Warum nicht einfach ein Rechner
Marktdaten gibt es gratis.
Bezahlt wird die Anwendung
auf deinen Fall.
Exposé-Extraktion
Du tippst vier Felder, nicht zwanzig. Den Rest liest die Extraktion aus dem PDF — samt dem, was darin fehlt.
Berliner Regulatorik
Milieuschutz, Mietpreisbremse, Kappungsgrenze, Umwandlungsverbot. In Berlin entscheidet das über den Fall, nicht die Lage.
Cashflow nach Steuern
AfA, Werbungskosten, dein Grenzsteuersatz. Vorsteuer-Cashflow ist die falsche Zahl für eine Kaufentscheidung.
Interaktiv statt PDF
Eigenkapital, Zins und Tilgung sind Regler. Rechnung und Score aktualisieren sich, während du schiebst.
Tonalität
Hier verkauft dir niemand etwas.
Dieselbe Wohnung, zweimal beschrieben. Links, wie die Branche schreibt. Rechts, wie Propa schreibt.
„Das gepflegte Objekt befindet sich in einer gefragten Wohnlage Wilmersdorfs und bietet aufgrund der aktuellen Vermietungssituation interessantes Entwicklungspotenzial für Kapitalanleger.“
„Ist-Miete: 9,80 €/m². Marktmiete: 14,50 €/m². Die Differenz ist wegen Kappungsgrenze und Mietpreisbremse in den nächsten sechs Jahren nur zu etwa einem Drittel hebbar. Wer hier den Marktwert bezahlt, finanziert die Differenz aus eigener Tasche.“
Urteil zuerst
Jedes Kapitel öffnet mit dem Befund in einem Satz. Nie umgekehrt.
Jeder Satz trägt eine Zahl
Wenn beim Streichen eines Satzes keine Information verloren geht, steht er nicht im Report.
Unsicherheit wird benannt
Fehlt eine Zahl, steht das da — statt einer scheinpräzisen Schätzung.
Transparenz
Ein gedeckelter Score
sagt, warum.
Manche Risiken sind nicht kompensierbar. Eine gute Lage rechnet einen Sanierungsstau nicht weg. Statt solche Fälle im gewichteten Durchschnitt verschwinden zu lassen, deckelt Propa den Score und benennt den Grund an der Stelle, an der er die Skala abschneidet.
Die Gewichte stehen im Report. Das Modell ist versioniert, damit ältere Reports nachvollziehbar bleiben, wenn sich die Gewichte ändern.
Preise
Käufer prüfen im Schnitt
fünf bis fünfzehn Objekte.
Der Score ist immer kostenlos. Bezahlt wird der Report — und wer ernsthaft sucht, braucht mehr als einen.
Pro Objekt, nach Registrierung
- Propa Score mit Ampel
- Sechs Teilwerte ohne Herleitung
- Eine konkrete Kennzahl
- Bezirks- und Marktdaten
Ein Objekt, 12 Kapitel plus Anhang
- Herleitung jedes Teilwerts
- Cashflow nach Steuern
- Interaktive Finanzierungsregler
- Stresstest und Fragenkatalog
- PDF-Export
Drei Reports · 15,00 € je Report
- Alles aus Einzelreport
- Objektvergleich nebeneinander
- Score-Verlauf bei Preisänderung
- Für die typische Suche: 3–5 Objekte parallel
- 12 Monate gültig
Auch als 5er-Paket zu 69,99 €.
Pro Monat, 10 Reports inklusive
- Für Makler und semiprofessionelle Investoren
- Objektprofil-Variante zum Weitergeben
- Team-Zugang
99 € für 30 Reports pro Monat.
Häufige Fragen
Vier Dinge,
die alle fragen.
Darf ich ein Exposé hochladen?
Ja. Das Exposé wird ausschließlich intern für deine Analyse ausgewertet und nicht weiterveröffentlicht. Du bestätigst beim Upload, dass du es rechtmäßig erhalten hast.
Ist das Anlageberatung?
Nein. Propa liefert Rechenergebnisse auf Basis dokumentierter Annahmen und öffentlicher Marktdaten — keine Wertermittlung im Sinne der ImmoWertV, keine Empfehlung. Die Kaufentscheidung liegt bei dir.
Woher kommen die Daten?
Amtliche Aggregate: Segmentmediane aus den Marktberichten des Gutachterausschusses Berlin, Bodenrichtwerte, Berliner Mietspiegel, Milieuschutz-Karten der Bezirke, Zinsreihen der Bundesbank. Dazu die zwei bis drei Vergleichsangebote, die du selbst einträgst. Auf beurkundete Einzelverkäufe hat niemand außerhalb der Gutachterausschüsse Zugriff, wir also auch nicht — jede Zahl im Report trägt ihre Quelle und ihre Stufe.
Was, wenn mein Objekt schlecht abschneidet?
Dann hast du 19,99 € bezahlt, um einen 450.000-€-Fehler zu vermeiden. Der Report sagt dir auch, was du nachverhandeln kannst und welche Fragen du dem Makler stellen solltest.
Du hast ein Objekt im Blick.
Rechne es durch.
Der Score ist kostenlos. Der vollständige Report mit allen 12 Kapiteln kostet 19,99 € — du entscheidest nach dem Score.