Immobilienanalyse für Berlin
Lohnt sich diese Wohnung in Berlin?
Der Makler nennt dir eine Zahl. nennt dir die anderen drei: Abweichung vom Ortsteilpreis, Cashflow pro Monat gegen deine jetzige Miete, die Lücken im Exposé. sagt auch Nein.
Score kostenlos - du entscheidest danach, ob du den vollen Report benötigst: 12 Kapitel mit detaillierten Analysen, jede Zahl mit Quelle und Herleitung.
Öffentliche Quellen im Überblick
- Gutachterausschuss Berlin Segmentmediane aus Marktberichten
- BORIS Berlin Bodenrichtwerte
- Mietspiegel 2026 Vergleichsmiete
- Soziale Erhaltungsgebiete Milieuschutz
- GEG und EPBD Sanierungspflichten
- Bauzinsen Tagesaktuell
Zwei Perspektiven
Das Exposé sagt Traumlage.
sagt 49.
Dasselbe Objekt. Mikrolage 88: Die Traumlage ist keine Übertreibung. Kapitalanlage 49: 26.000 € über dem Marktwertband, die Miete durch die Mietpreisbremse gedeckelt. Beides ist wahr. Nur eines steht im Exposé.
Bewertungsmodell
So setzt sich der
zusammen.
Preis, Belastung, Mikrolage, Makrolage, Objekt, Risiko. Gewichtet nach deiner Absicht: Kapitalanlage oder Eigennutzung. Jedes Berliner Objekt läuft durch dieselbe Rechnung, offengelegt über 12 Kapitel im Report.
Gewichtet, nicht addiert
Als Kapitalanlage zählt der Cashflow 30 %, zur Eigennutzung 15 %. Dafür die Mikrolage 25 statt 15 %. Alle Gewichte stehen im Report.
Ein Mangel deckelt alles
Energieklasse H ohne eingepreiste Sanierung deckelt den Score bei 55, auch wenn Lage und Preis stimmen. Mit Begründung im Report.
Was fehlt, wird nicht geraten
Fehlt die Datengrundlage, fällt die Dimension aus der Wertung. Kein Mittelwert füllt die Lücke. Jeder Score trägt seine Konfidenz: 10 von 12 Kerndaten geprüft heißt mittel. Zins und Eigenkapital stellst du selbst nach.
Beispielreport
Kaufen, ablehnen
oder nachfragen.
Fünf Grafiken aus einem echten Report: Score, Marktwert, Cashflow, Stresstest, Ausstiegspreis. Damit gehst du in die Besichtigung, nicht mit dem Exposé allein.
Objekt prüfen
Vier Angaben,
ein Upload.
Alles Weitere liest Propa aus dem Exposé: Baujahr, Etage, Hausgeld, Energieklasse, Erbbaurecht, Mietsituation. Du prüfst die extrahierten Werte einmal kurz und siehst sofort, welche Angaben im Exposé fehlen.
Was fehlt, ist selbst ein Signal
Kein WEG-Protokoll, keine Rücklagenhöhe, kein Wirtschaftsplan: Propa listet die Lücken auf und rechnet sie in den Score ein, statt sie zu ignorieren.
Finanzierung kommt später
Der Erstreport rechnet mit dokumentierten Vorgaben: 3,7 % Zins, 20 % Eigenkapital, 2 % Tilgung. Im Report verschiebst du die Parameter selbst, der Score rechnet live mit.
Der Report
Von der Makrolage
bis zum Ausstiegspreis.
Jedes Kapitel beginnt mit dem Befund, die Herleitung folgt. Wer nur die erste Zeile jedes Kapitels liest, hat den Report verstanden.
Warum nicht einfach ein Rechner
Marktdaten gibt es gratis.
Bezahlt wird die Anwendung
auf deinen Fall.
Exposé-Extraktion
Du tippst vier Felder, nicht zwanzig. Den Rest liest die Extraktion aus dem PDF, samt dem, was darin fehlt.
Berliner Regulatorik
Milieuschutz, Mietpreisbremse, Kappungsgrenze, Umwandlungsverbot. In Berlin entscheidet das über den Fall, nicht die Lage.
Cashflow nach Steuern
AfA, Werbungskosten, dein Grenzsteuersatz. Vorsteuer-Cashflow ist die falsche Zahl für eine Kaufentscheidung.
Interaktiv statt PDF
Eigenkapital, Zins und Tilgung sind Regler. Rechnung und Score aktualisieren sich, während du schiebst.
Tonalität
Hier verkauft dir niemand etwas.
Dieselbe Wohnung, zweimal beschrieben. Links, wie die Branche schreibt. Rechts, wie Propa schreibt.
„Das gepflegte Objekt befindet sich in einer gefragten Wohnlage Wilmersdorfs und bietet aufgrund der aktuellen Vermietungssituation interessantes Entwicklungspotenzial für Kapitalanleger.“
„Ist-Miete: 9,80 €/m². Marktmiete: 14,50 €/m². Die Differenz ist wegen Kappungsgrenze und Mietpreisbremse in den nächsten sechs Jahren nur zu etwa einem Drittel hebbar. Wer hier den Marktwert bezahlt, finanziert die Differenz aus eigener Tasche.“
Urteil zuerst
Jedes Kapitel öffnet mit dem Befund in einem Satz. Nie umgekehrt.
Jeder Satz trägt eine Zahl
Wenn beim Streichen eines Satzes keine Information verloren geht, steht er nicht im Report.
Unsicherheit wird benannt
Fehlt eine Zahl, steht das da, statt einer scheinpräzisen Schätzung.
Transparenz
Ein gedeckelter Score
sagt, warum.
Manche Risiken sind nicht kompensierbar. Eine gute Lage rechnet einen Sanierungsstau nicht weg. Statt solche Fälle im gewichteten Durchschnitt verschwinden zu lassen, deckelt Propa den Score und benennt den Grund an der Stelle, an der er die Skala abschneidet.
Die Gewichte stehen im Report. Das Modell ist versioniert, damit ältere Reports nachvollziehbar bleiben, wenn sich die Gewichte ändern.
Preise
Zwölf Kapitel,
eine Entscheidung.
Ob du eine Wohnung prüfst oder dreißig im Monat: Der Report legt Preis, Cashflow und Risiken offen, jede Zahl mit Quelle. Du weißt danach, was das Objekt taugt, und hast Argumente für die Verhandlung.
Pro Objekt, nach Registrierung
- Score auf der Vier-Zonen-Skala
- Sechs Teilwerte im Überblick
- Eine konkrete Kennzahl
- Eine erste Bewertungsübersicht für dein Objekt
Keine Wertermittlung nach ImmoWertV, keine Anlageberatung.
Ein Objekt, 12 Kapitel, volle Analyse
- Was das Objekt wert ist - Marktwertband statt Angebotspreis
- Was dich der Monat kostet - Cashflow nach Steuern
- Zins, Eigenkapital, Tilgung selbst verstellen
- Stresstest und die Fragen für den Makler
- PDF-Export
Keine Wertermittlung nach ImmoWertV, keine Anlageberatung.
Drei Reports inklusive
- Drei Objekte mit voller Analyse
- Gleicher Maßstab für jedes Objekt
- Einzeln einlösbar über 12 Monate
- Kein Abo, keine Kündigungsfrist
Keine Wertermittlung nach ImmoWertV, keine Anlageberatung.
Abonnement, 20 Reports pro Monat
- Zugriff auf ein detailliertes Dashboard für alle bewerteten Immobilien
- Für Makler und semiprofessionelle Investoren
- Betreuung durch unser Support-Team
- Monatlich kündbar
Keine Wertermittlung nach ImmoWertV, keine Anlageberatung.
Häufige Fragen
Was uns oft
gefragt wird.
Darf ich ein Exposé hochladen?
Ja. Das Exposé wird ausschließlich intern für deine Analyse ausgewertet und nicht weiterveröffentlicht. Du bestätigst beim Upload, dass du es rechtmäßig erhalten hast.
Ist das Anlageberatung?
Nein. Propa liefert Rechenergebnisse auf Basis dokumentierter Annahmen und öffentlicher Marktdaten, keine Wertermittlung im Sinne der ImmoWertV, keine Empfehlung. Die Kaufentscheidung liegt bei dir.
Woher kommen die Daten?
Amtliche Aggregate: Segmentmediane aus den Marktberichten des Gutachterausschusses Berlin, Bodenrichtwerte, Berliner Mietspiegel, Milieuschutz-Karten der Bezirke, Zinsreihen der Bundesbank. Dazu die zwei bis drei Vergleichsangebote, die du selbst einträgst. Auf beurkundete Einzelverkäufe hat niemand außerhalb der Gutachterausschüsse Zugriff, wir also auch nicht. Jede Zahl im Report trägt ihre Quelle und ihre Stufe.
Was, wenn mein Objekt schlecht abschneidet?
Dann hast du 19,99 € bezahlt, um einen 450.000-€-Fehler zu vermeiden. Der Report sagt dir auch, was du nachverhandeln kannst und welche Fragen du dem Makler stellen solltest.
Du hast ein Objekt im Blick.
Rechne es durch.
Der Score ist kostenlos. Der vollständige Report mit allen 12 Kapiteln kostet 19,99 €. Du entscheidest nach dem Score.