Methodik
Wie Propa rechnet.
Jede Zahl im Report kommt aus einer Quelle und einer Rechnung. Beides steht hier — samt der Stellen, an denen das Modell an seine Grenze kommt.
Was ein Report ist — und was er nicht ist
Propa rechnet eine Immobilie durch: Was sie am Markt wert ist, was sie im Monat kostet, was nach zehn Jahren übrig bleibt und woran die Rechnung scheitern kann. Das Ergebnis ist eine Rechnung mit offengelegten Annahmen, kein Urteil über die Immobilie.
Ein Propa Report ist keine Wertermittlung im Sinne der ImmoWertV und keine Anlageberatung. Ein Verkehrswertgutachten setzt eine Besichtigung, Einsicht in die Unterlagen und einen bestellten Sachverständigen voraus. Nichts davon leisten wir. Die Kaufentscheidung liegt bei dir.
Woher die Zahlen kommen
Propa nutzt ausschließlich amtliche und öffentlich zugängliche Daten. Wir kaufen keine Datenbanken und lesen keine Immobilienportale aus. Jede Zahl im Report trägt ihre Quelle und ihren Stand.
Diese Bestände sind entweder amtliche Werke nach § 5 UrhG oder stehen unter der Datenlizenz Deutschland beziehungsweise CC BY. Beide erlauben die kommerzielle Nutzung und verlangen die Nennung von Quelle und Lizenz — die steht deshalb an jeder Herleitung im Report.
Wie der Marktwert entsteht
Der Report nennt ein Band, keine Zahl. Zwei vergleichbare Objekte können 30.000 € auseinanderliegen, ohne dass eines falsch bepreist wäre. Eine punktgenaue Zahl würde eine Genauigkeit vortäuschen, die es nicht gibt.
Welches Verfahren gilt, hängt an der Objektart — sie werden nie gemischt:
- Eigentumswohnung: Vergleichswert aus Segmentdaten des Gutachterausschusses
- Haus: Sachwert aus Bodenwert plus altersgemindertem Gebäudewert, gespiegelt an beurkundeten Verkäufen im Ortsteil
- Mehrfamilienhaus: Ertragswert über den Rohertragsfaktor
Die Breite des Bandes ist die Unsicherheit des Modells, nicht die Schwankung des Marktes. Liegen zwei Anker weit auseinander, wird das Band breiter — nicht enger.
Passen Angebotspreis und Band nicht zusammen, behauptet der Report das Band nicht, sondern senkt die Konfidenz und benennt die wahrscheinlichen Ursachen. Eine Zahl, die wir nicht stützen können, sagen wir nicht.
Wie der Score entsteht
Der Propa Score fasst sechs Dimensionen zu einem Wert von 0 bis 100 zusammen: Preis, Belastung, Mikrolage, Makrolage, Objekt und Risiko. Jede wird einzeln bewertet und gewichtet; die Gewichte stehen im Anhang jedes Reports.
Zwei Dinge gehören dazu:
- Der Score ist heuristisch. Er ist an einem Modell entwickelt, nicht an tatsächlichen Kaufergebnissen kalibriert. Der Report weist ihn als „heuristisch" mit Versionsnummer aus.
- Knockout-Kriterien deckeln ihn. Bestimmte Befunde begrenzen den Score nach oben, egal wie gut der Rest aussieht. Der Report nennt dann beides: den gedeckelten Wert und den, der ohne den Knockout herauskäme.
Fehlt eine Dimension, wird sie nicht geraten. Die übrigen Gewichte werden neu normiert, und die fehlende Angabe steht als Lücke im Report.
Was fehlt, ist selbst ein Befund
Kein WEG-Protokoll, keine Rücklagenhöhe, kein Wirtschaftsplan: Propa listet die Lücken auf und rechnet sie in die Konfidenz ein, statt sie stillschweigend mit Annahmen zu füllen. Wo eine Zahl geschätzt ist, steht „geschätzt" daneben.
Auch die Grenzen des Modells stehen im Report. Ein Beispiel: Die ImmoWertV verlangt beim Sachwertverfahren eine Marktanpassung mit dem Sachwertfaktor des Gutachterausschusses. Diese Faktorentabelle liegt nicht maschinenlesbar vor. Statt einen Faktor zu erfinden, weist der Report ihn als offene Lücke aus.
Maschinell erzeugt
Ein Propa Report wird vollständig maschinell erstellt. Es liest ihn niemand vor der Auslieferung gegen. Was darin steht, ist das Ergebnis der dokumentierten Rechenschritte auf den oben genannten Daten und deinen Angaben.
Wir setzen keine Sprachmodelle ein, um Bewertungen oder Prognosen zu erzeugen. Die Zahlen kommen aus nachvollziehbaren Formeln; die Sätze drumherum sind Vorlagen, die mit diesen Zahlen gefüllt werden. Deshalb lässt sich jede Aussage im Report auf eine Rechnung und eine Quelle zurückführen.
Propa bewertet Immobilien, keine Personen. Es findet keine automatisierte Entscheidung über Menschen statt und keine Bonitätsprüfung.
Wo Propa irren kann
- Aggregate statt Einzelfälle. Wir rechnen mit Segmentdurchschnitten. Ein Objekt mit ungewöhnlichem Zuschnitt, Lärmquelle im Hinterhof oder besonderem Ausbau fällt aus jedem Segment heraus.
- Keine Besichtigung. Bauschäden, Feuchtigkeit, Zustand der Leitungen — nichts davon sieht ein Report.
- Stichtage. Bodenrichtwerte gelten zum Jahresanfang, der Mietspiegel für zwei Jahre. Zwischen Stichtag und heute liegt Bewegung, die niemand kennt.
- Deine Angaben. Was du eingibst, prüfen wir auf Plausibilität, nicht auf Wahrheit.
Der Report macht diese Grenzen sichtbar, statt sie zu verschweigen. Wo eine Zahl wackelt, steht die Konfidenz daneben.
Dein Exposé bleibt bei dir
Lädst du ein Exposé hoch, wird es nicht an einen Server übertragen. Die Datei wird in deinem Browser gelesen und ausgewertet; weiter gehen nur die Werte, die du in der Maske bestätigst. Ausführlich steht das unter Umgang mit Exposés.
Stand: 30. August 2026